Source FPI :
Dans cette affaire (CE, 17.10.2022, n°460113) des particuliers ont acquis en novembre 2014 un bien immobilier dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR). Ils ont déduit de leurs revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu des années 2014 et 2015 le prix des travaux réalisés sur ce bien. Ces déductions ont été remises en cause et ils ont été assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et à des contributions sociales au titre de ces années. Leur demande de décharge ayant été rejetée en première instance comme en appel, ils se sont pourvus en cassation.
La haute juridiction reprend successivement les dispositions du code général des impôts (CGI) relatives à la détermination du revenu foncier puis celles du code de la construction et de l’habitation (CCH) concernant la vente d’immeuble à rénover.
En ce qui concerne la détermination du revenu foncier :
Selon l’article 28 du CGI : ” Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété.
Aux termes de l’article 31 du même code I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / (…) / b) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
En ce qui concerne la VIR :
Aux termes de l’article L.262-1 du CCH, un contrat de VIR doit être signé lorsque le vendeur s’engage à réaliser directement ou indirectement des travaux sur un immeuble à usage d’habitation (à l’exclusion des travaux d’agrandissement ou de restructuration complète) et qu’il perçoit de l’acquéreur des sommes d’argent avant la livraison des travaux.
À l’instar du contrat de vente d’immeuble à construire, dans la vente d’immeuble à rénover le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Le vendeur d’un immeuble à rénover demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
« Le contrat [de VIR] doit, conformément à l’article L.262-4 du même code, préciser ” le prix de l’immeuble “, entendu, selon l’article R.262-9 de ce code, comme ” le prix payé par l’acquéreur incluant celui de l’existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur ».
Le Conseil d’Etat en déduit que les travaux réalisés dans le cadre d’une VIR ne sont pas déductibles des revenus fonciers :
« Il résulte de ces dispositions que, dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover régi par les articles L.262-1 à L.262-11 du CCH, le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble. Dès lors, le coût de ces travaux, qui ne sont pas des charges de propriété, ne peut, pour la détermination du revenu net défini à l’article 28 du code général des impôts, être déduit, sur le fondement de l’article 31 du même code, des revenus fonciers provenant de la location du bien ainsi acquis. »
Par conséquent il approuve la décision de la Cour administrative d’appel qui « a relevé que ces travaux avaient été menés dans le cadre d’un contrat de vente d’un immeuble à rénover […], dont le prix d’acquisition, comprenant celui des travaux, constituait une dépense en capital qui ne pouvait être considérée comme une charge déductible des revenus fonciers des acquéreurs. »
Cette solution est conforme à la doctrine fiscale sur les modalités de déduction de travaux en matière de revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-30-30 §25).
Les travaux réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR), prévu à l’article L.262-1 du code de la construction et de l’habitation, constituent un élément du prix d’acquisition de l’immeuble (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 au II-H § 140). Partant, ces travaux s’analysent comme des dépenses en capital qui n’ont pas vocation, en tant que telles, à être prises en compte pour la détermination des revenus fonciers imposables, même lorsque l’immeuble ainsi acquis est destiné à être donné en location.
En effet, en application du 1 de l’article 13 du CGI, pour être déductibles les dépenses de travaux doivent avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.
En conséquence, la part du prix d’acquisition relative aux dépenses de travaux réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover ne peut être considérée comme une charge déductible des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu.
Les travaux réalisés sur un bien acquis dans le cadre d’un contrat de VIR constituent un élément du prix d’acquisition et s’analysent comme une dépense en capital et non comme une charge de propriété. Ils ne sont donc pas déductibles des revenus fonciers provenant de la location du bien ainsi acquis.
Cette décision du Conseil d’Etat, conforme à la doctrine fiscale en matière de revenus fonciers, sera mentionnée aux tables du recueil Lebon (code B).