En principe, en cas d’opération de lotissement d’un TAB et de revente en lots, chaque vente d’un lot constitue une opération distincte au regard de la TVA pour laquelle, lorsque le régime de la TVA sur la marge est applicable, il convient de déterminer la marge taxable et d’acquitter la taxe correspondante.
Cette marge est donc déterminée par lot sur la base du prix de vente dudit lot et de son prix d’acquisition estimé sur la base d’une fraction du prix d’achat global du terrain déterminé par le contribuable selon la méthode de son choix. L’administration précisant toutefois que la méthode préférentielle est celle d’une proratisation du prix d’acquisition global en fonction des surfaces vendues sauf si les particularités liées à la consistance et aux caractéristiques du terrain divisé justifient un prix d’acquisition différencié des lots.
Cette individualisation des lots a pour conséquence que lorsqu’une vente fait apparaître une marge nulle ou négative, celle-ci ne peut pas s’imputer sur la marge positive réalisée au titre de ventes, concomitantes ou non, d’autres lots.
Néanmoins, la jurisprudence (CE, 13 oct. 2021, n°433745, Sté Le Rochefort) admet qu’un contribuable puisse imputer sur le prix de revient des lots, une fraction du prix d’acquisitions de parcelles non vendables faisant partie du lotissement (parcelles des espaces communs ou utilisées pour la réalisation d’espaces verts ou de voiries) et dont la cession à ces conditions conditionne la réalisation de l’opération immobilière d’ensemble.
Dans cet arrêt, le promoteur avait intégré dans le calcul du prix de revient des lots cédés, une partie du coût d’acquisition de trois parcelles attenantes au terrain loti qu’il avait dû céder pour un prix symbolique à la commune en vue de la réalisation d’aménagements de voirie non exclusivement réservés aux membres du lotissement.
Sur ce point, il ressort de manière plus générale des conclusions du rapporteur public que les parcelles n’ayant pas vocation à être commercialisées et dont l’acquisition constituent une condition de la réalisation de l’opération de lotissement ne constituent pas une vente mais un élément de pur coût indissociable du coût d’acquisition des parcelles commercialisées. Elle estimait que le promoteur avait nécessairement, au niveau économique, répercuté ce coût dans le prix des lots commercialisés et que celui-ci ne constituait donc pas une marge négative au sens de la TVA mais un élément du prix de revient des parcelles commercialisées.
La notion de prix symbolique n’a fait l’objet d’aucune définition précise par la loi, la jurisprudence ou l’administration et résultera d’une appréciation au cas par cas sur la base des circonstances d’ensemble de l’opération.
Cependant, au regard des principes généraux qui gouvernent la TVA, un prix devrait pouvoir être considéré comme symbolique lorsqu’il est sans relation avec l’avantage retiré par l’acquéreur, c’est-à-dire lorsque le prix est fixé à un niveau très inférieur à un prix de marché et traduit en réalité une libéralité de la part du fournisseur. Sur ce sujet, le simple fait que le prix ne corresponde pas à la valeur normale du bien ou que l’opération soit à perte ne suffisent pas à considérer de manière automatique que la cession est réalisée pour un prix symbolique.